De woningmarkt rechttrekken wordt nog een flinke opgave

stadszaken - 19 januari 2021

Bouwen, bouwen en nog eens bouwen, wordt als oplossing gezien voor het verlichten van de druk op de woningmarkt. Die insteek klopt, zo analyseerde het Sociaal en Cultureel Planbureau (SCP). Maar wat is nodig om de woningbouwproductie naar het gewenste niveau te brengen? En wat hebben woningzoekenden daar nú aan? We reflecteren op de effecten van beleidsmaatregelen.

In de vorige economische crisis dachten we dat de Nederlandse woningmarkt af was, en daar plukken we nu de vruchten van. Zure appels, dat wel. Er zijn tekorten in zowel het sociale, het vrije huur- als het koopsegment, en de woningprijzen lopen harder op dan de lonen en inflatie. Wonen wordt dus alsmaar duurder.

Om het tij te keren, moet de woningbouwproductie flink worden opgeschaald. Het Rijk streeft sinds 2018 samen met onder andere de corporaties, Bouwend Nederland en vastgoedinvesteerders naar 75 duizend nieuwbouwwoningen per jaar, in ieder geval tot 2025. Ook daarna is er nog werk aan de winkel. Van 2020 tot 2030 moeten er 845 duizend woningen worden bijgebouwd.

Woningbouw dempt de stijging van de huizenprijzen, ook in de stad

Dat flinke bijbouwen is een empirisch verantwoorde keus, stelt het SCP. Op basis van een internationale literatuurstudie concludeert het planbureau dat woningbouw de stijging van huizenprijzen dempt, ook in stedelijk gebied. Agglomeratie-effecten spelen een tegenwerkende rol, maar zijn niet groot genoeg om het prijsdempende effect teniet te doen. Dit betekent dat de prijzen minder sterk stijgen dan in het scenario waarin minder wordt gebouwd. Bouwen dus.

Maar hoe? Het doel van 75 duizend werd in de afgelopen jaren niet gehaald. In 2018 bleef de teller steken op 66 duizend, in 2019 op 71 duizend. Prognoses voor 2020 en 2021 zijn niet beter. Door de stikstofproblematiek en een tekort aan bouwlocaties blijft de teller in deze jaren schommelen rond de 50 duizend. Bovendien bestaat de vrees dat de productie verder zal zakken als de planvoorraad opdroogt. Sinds de vorige crisis is geminderd op ruimte voor nieuwbouw in de plannen. De nadruk verschoof naar transformatie. Gezien de gemiddelde doorlooptijd van tien jaar voor een gebiedsontwikkeling, kan deze klap nog komen.

Ingrijpen Rijk

Om de woningbouwproductie op peil te houden, neemt het Rijk een aantal maatregelen. Zo zijn er de woondeals, gesloten tussen het ministerie van BZK en stedelijke regio’s die te maken hebben met grote woningtekorten. Inmiddels zijn er vijf getekend, met Groningen, Eindhoven, de zuidelijke Randstad, Utrecht en Amsterdam. Nummer zes en zeven volgen dit jaar, met de regio Arnhem-Nijmegen en naar verwachting ook met Amersfoort. In de deals maken de regio’s en het ministerie afspraken over de te halen woningbouwproductie. Dat werkt, meldden betrokken wethouders eerder aan NRC. Kortere lijntjes tussen lokale bestuurders en het ministerie zwengelen aanpak van de woningopgave aan.

Verder is er de woningbouwimpuls, die grotendeels synchroon loopt met de deals. Met een pot van een miljard euro ondersteunt het Rijk moeilijk van de grond komende woningbouwprojecten. Dat geld is vooral bedoeld voor de onrendabele publieke tekorten bij lastige locaties, veelal binnenstedelijk. Met overheidsgeld wordt bijvoorbeeld geïnvesteerd in de broodnodige infrastructurele ontsluiting van een gebied of in meer goedkope woningen voor starters. Een investering die de pet van de gemeente veelal te boven gaat.

Vanuit de eerste tranche van de impuls werd reeds 336 miljoen euro verdeeld over 27 projecten. Het geld moet de bouw van 51 duizend woningen mogelijk maken. Opvallend: 21 van de 27 projecten zijn gelegen in de woondealregio’s. In de tweede tranche, waarvan de aanvraagprocedure reeds gesloten is, wordt nog eens 225 miljoen vergeven.

Is het genoeg? Een miljard klinkt als een flinke smak geld, maar een snelle rekensom leert dat het beschikbare kapitaal per woning beperkt is. Voor de eerste tranche bedraagt het gemiddelde bedrag per woning bijvoorbeeld zo’n zesenhalf duizend euro. Rebel Group rekende eerder in opdracht van het programma Stedelijke Transformatie uit dat het gemiddelde publieke tekort per woning zo’n 13 duizend euro bedraagt. Ontwikkelaars pleiten dan ook voor een hogere en structurele bijdrage vanuit het Rijk. Volgens de NEPROM is behoefte aan een jaarlijkse bijdrage van 2 miljard voor infrastructuur.

Locaties en grond

Dan het locatievraagstuk. De projecten in de woondeals en de impuls zijn grotendeels binnenstedelijk. De vraag is of dergelijke locaties voldoende zijn om de woningnood te temmen. Gemeenten, ontwikkelaars en investeerders wijzen er op dat binnenstedelijk ontwikkelen duurder en moeilijker is dan aan de randen van de stad. Dat maakt binnenstedelijke woningbouw geen onbegonnen zaak, maar zet wel de betaalbaarheid van de te ontwikkelen woningen onder druk, zeker als er ook nog aanvullende eisen zijn op het gebied van duurzaamheid. Een sluitende businesscase voor middenhuurwoningen van voldoende kwaliteit, dus niet enkel studio’s van 50 vierkante meter, is daarmee lastig.

De discussie over al dan niet binnen- of buitenstedelijk ontwikkelen werd afgelopen jaar steeds feller gevoerd. Toppunt is de Rijnenburgpolder. In dit gebied, grenzend aan de stad Utrecht, wil de gemeente een energielandschap realiseren. De landelijke politiek, onder leiding van de VVD en het CDA, zou er liever een woonwijk zien verrijzen. Een motie waarin de Kamer minister Ollongren van BZK vroeg om de stad te dwingen tot woningbouw werd met een nipte meerderheid aangenomen. De minister zal de motie naar verwachting naast zich neerleggen, maar de kurk is van de fles. De grote gemeenten houden vooralsnog vast aan hun binnenstedelijke ambities, maar hoe houdbaar die insteek is, moet blijken.

Transparantie is geboden bij afspraken over grondprijzen en de woningbouwproductie

Ook het grondbeleid van gemeenten staat ter discussie. Marktpartijen verwijten gemeenten dat deze de verkoop van gronden voor woningbouw gebruiken als ‘pinautomaat’. Opbrengsten uit de grondverkoop kunnen de gemeentekas spekken, en zo investeringen in andere publieke opgaven als de zorg mogelijk maken. Dat maakt woningbouw duurder. Het rekenen van residuele grondprijzen moet soelaas bieden. Daarbij geldt de waarde die overblijft wanneer btw, stichtingskosten en winsten worden afgetrokken van de verkoopwaarde van een vastgoedobject als de grondwaarde. Indien dit op transpartante wijze gebeurt, zijn marktpartijen bereid om concessies te doen in bijvoorbeeld de huurprijzen.

Transparantie

Hoe reëel de grondverwijten aan gemeenten zijn, valt te betwijfelen. De VNG en Stec Groep stellen dat zo’n 70 procent van de gemeenten al met de residuele methode werkt. Daarnaast is het geen gegeven dat lagere grondprijzen automatisch resulteert in lagere woningprijzen. Een lagere grondprijs kan immers ook in de zak van de ontwikkelaar verdwijnen. Transparantie is dus geboden bij afspraken over grondprijzen en de woningbouwproductie.

Bovendien is het gemeentelijk grondbedrijf sinds de vorige crisis gedecimeerd. Gemeenten zagen grondwaarden snel dalen, en stootten hun bezit af. Actief grondbeleid werd passief grondbeleid. Met als gevolg dat gemeenten anno 2021 nauwelijks nog grondposities hebben. Veel woningbouwontwikkelingen vinden dus plaats op private gronden. Deloitte, dat in 2020 grondposities onderzocht, stelt dan ook: ‘De vraag rijst dan of en in hoeverre gemeenten – daar waar nodig – de mogelijkheid hebben en willen nemen om grondposities van private partijen over te nemen om langjarige investeringen in gebiedsontwikkelingen veilig te stellen en daarmee een terugval in bouwproductie (deels) te voorkomen.’

Regulering op gespannen voet met productie

Als laatste speelt de reguleringsdiscussie. Nieuwe woningen bouwen werkt op termijn prijsdrukkend, met een flinke nadruk op ‘op termijn’. De woningmarkt is een logge en inelastische markt. Het aanbod reageert langzaam op de vraag. Voordat een woningbouwplan het proces van eerste idee tot oplevering heeft doorlopen, zijn er minimaal vijf en gemakkelijk tien jaar verstreken. Daar heeft de huidige woningzoekende of huurder, die te veel huur betaalt, weinig aan.

Om Nederlanders anno 2021 te helpen, voert de overheid naast een faciliterend beleid in de vorm van de woningbouwimpuls en de woondeals, dus ook regulerend beleid. Zo is de overdrachtsbelasting voor investeerders verhoogd van twee naar acht procent. Marktpartijen zijn niet te spreken over deze maatregel, omdat deze geen onderscheid maakt tussen institutionele en particuliere beleggers. Institutionele beleggers, die rendementen gebruiken om nieuwe investeringen te doen in woningen, zien hun rendementen verdampen. Particuliere beleggers, voor wie de maatregel eigenlijk bedoeld is, kunnen de hogere overdrachtsbelasting ongegeneerd doorrekenen in de huurprijzen. Bovendien sloegen deze beleggers eind 2020, vlak voordat de maatregel inging, nog snel hun slag op de woningmarkt.

Daarnaast ligt er een voorstel bij de Kamer om de maximale huurverhoging te limiteren tot 1 procent plus inflatie. Een aimabel initiatief, dat waarschijnlijk weinig effect zal hebben op de betaalbaarheid van woningen. Gemiddelde huurstijgingen bij institutionele beleggers lagen de afgelopen jaren namelijk al rond 1 procent plus inflatie. De grootse huurstijgingen vinden plaats bij mutatie, waar de maatregel niets tegen doet.

Beleggers waarschuwen voor een uitstroom van kapitaal indien de teugels op de woningmarkt te strak worden aangetrokken. Hun redenatie: regulering, in combinatie met allerhande bouweisen en een gebrek aan locaties, maakt woningbouw plegen met een aanvaardbaar rendement te lastig. Indien de regulering in hun ogen dus te ver doorslaat, zullen investeerders hun heil elders zoeken. Hier geldt overigens wederom een kanttekening: waarschuwingen voor een terugloop in investeringen zijn niet nieuw. Markpartijen reppen er al jaren over. Toch is de woningmarkt vooralsnog een aantrekkelijke markt voor bijvoorbeeld verzekeraars en pensioenfondsen, die een langdurig rendement zoeken Zeker in Nederland, waar de markt relatief transparant en veilig is. Hoe serieus je de waarschuwingen van de markt dus moet nemen, valt te betwisten.